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2017-02-24 の記事

気になって調べてみました

 事務所はお陰様でバタバタとしております。今朝も岐阜へGO!です。

 昨夜の大阪の国有地売却について、気になったので少し調べてみました。

 売却希望価格が10億近い金額から8億以上を差し引いての売却。それ以前に8000屐¬鵤横苅娃按擇韮隠芦近い値段?と疑問が湧いたからです。

まずあの周辺の販売価格は坪60〜72万だそうです。ですから高い金額に当てはめると確かに12〜16億が妥当ですが、土地は大きくなれば大きくなるほど値下げりします。一番は売り主さんの意向ですから、絶対とは言えませんが、うちの事務所が今まで聞いた中では坪100万超えの土地が坪35万で纏めて買って欲しい。また坪60万の土地を、15万で叩き売ったという事も聞きました。

しかしこの値段は、30坪とか100坪ではなく、もっと大きい土地で、一括買い上げの条件です。
一般の方が期待できる値下げでは有りませんので、これから土地の購入を考えられている方が「安く出来るよね?」と、お願いをしてもお断りされるので注意してください。

販売価格はあくまでも売り主の権利です。特に今回のように、切り売りしては、売れ残った土地が将来的に負債になる物件は纏め売り、一筆売りが基本です。特に国有地は一筆です。

 国有地の販売算定の仕方も、基本は国が欲しい金額で売ります。例えば故人の物納であったり、税金の滞納金額、これらが埋められる金額であれば、相場よりも高額になる場合があります。また、例えば第三者がいる場合、無料に近い土地の金額でも手元から放したい事もあります。

以前大野木に住んでいた当時に、近所の人から、そういった土地を買い、駐車場にテントを張って半年出て行って貰えなかったから参った。などという話もありますが、最悪怖い人が中で居座って出て行ってくれない。などという場合もあります。国有地というのは、そういった様々な件がある。そこインプットしてください。

 そこで今回です。
10億近い売却であれば、それは普通です。
しかしゴミという瑕疵がある。もしも購入した場合、建蔽率から60%の約1500坪分のゴミ処理を行った場合、8億位の見積もりをしています。ですから購入とゴミ処理の費用と合わせると、約17〜18億かかり相場よりも不利な条件で高くなります

相場の土地価格よりも2〜6億も高いという判断ですから、他に購入を見合わせた人がいたという話が出て来たのでしょう。

しかも売買禁止期間があります。購入しても、すぐに転売出来ません。
そこで考えるのが、もしゴミ処理の金額を引いてくれれば買いますよ。という意思表明です。

 自分が土地を買うのなら、誰でも良い条件、良い土地を買いたいです。しかし、土地は不動産ですから、場所や条件を考えると高くても買うか?諦めるか?になります。逆に売る側は、損して得を取るか?このまま負債として抱えるか?の判断に迫られます。

例えば土壌汚染などで、売却後3年は住宅は許可がおりない。となれば、当然3年後に買うか?そのまま買うけれど、その3年の分の減額交渉になります。当然相場とは全然違う金額になります。
ぱっと想像しやすいのは東京都の豊洲の土壌汚染問題です。

解体現場でもゴミというのは人の手で仕分けされますが、人件費と廃棄が結構な金額になります。

 算定の8億が問題だとかは脇に置いて考えると、これだけ大きな土地は早く売って、取得税と固定資産税を計算すると、そっちの方が国に利益があるという判断がなされた。という事です。

今は名古屋もルールの改正がされましたが、10年ほど前なら医師は土地や住宅、病院の取得税が免除?だったかな?固定資産税も金額が一般とは違うか?それも免除だったと思いました。新聞の記事などを覚えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか?それは、かなり昔から名古屋の人の健康を向上させるという目的で、お医者さんを優遇して誘致しよう、そして名古屋の人への貢献という行政の判断からです。

 しかし免除目的で、名古屋市内は特に歯科医師が増え、病院余りの現象が起こり、固定資産税の減少から廃止されました。このように一般の方は知らないルールは存在しているのです。

行政の土地の値段が、時折びっくりする位に安いという現象が起こる条件は、大きくて売れにくい、場所が不便で売れにくい、早く税金欲しい。これがメインです。

ここを理解して国有地のもめ事のニュースを観ないと、何が国民にとって利益なのか?という大事な部分がぼやけます。

長くてすいません。


Posted at 2017年02月24日 14時00分23秒

国有地の売却

 はあー、このブログをアップ直前にページが落ちて真っ白に消えました。ですから、元の記事より短い説明になります。

クラ君は毎日朝も早くからお出かけ。今日は桑名で現地調査、明日は多治見から可児へ移動です。
何だか新婚当初みたいに出勤で懐かしい感じ。

 最近うちの仕事柄、大阪の国有地の問題を聞かれます。国有地については方法も色々あり、また入手も方法が色々とあり、簡単に説明も出来ません。また、家を建てるのと同じ位にエネルギーを消耗するので、余り一般の方には向いていません。

 今回の大阪の件については、あくまでも想像の範囲なので、そこをご理解ください。ただ国有地について、中年以上の方には国鉄の塩漬けやら、郵政の払い下げなどを思い出して頂けるとわかると思います。

 多分ですが、今回の土地は決まった価格で売り出され、その1割を地方財務局などに入金し、何番ですといった形で入手されたと思います。これは1番でも2番でも、今回ならば1億近くのお金を入れて購入が出来ない場合は没収!だと思います。こういった場合は3番手まで行きますので、場合によっては2億近くのお金が既に国に納められていると考えられます。1億ポンと出せるのであれば、痛くも痒くもない富裕層もしくは企業ですから、国にお金が入るのは良いことです。

ポイント別に説明します。

々駘地は固定資産税が有りません。0です。
購入の場合は、印紙不要で契約が締結されます。
4靄棔∧筆しての売却はありません。あの広さを一括購入です。
購入後5年間は他者に売却や基本的には貸す事も禁止されています。
ス愼者が建築物を建てるのはOK、建築物は他者の名義でも禁止です
今回のように、元は仮設住宅があり、ゴミが多いという説明がなされている
 売り主側の瑕疵についてです。

先ず,聾把蟷饂裟任発生し、取得税も発生します。面積から考えるとかなり大きい金額です。

順番制ならば未購入でも預けたお金は没収されます。たぶん最低でも1〜2億でしょう。
もしかすると土地の大きさから3億近く没収金がある可能性も捨てきれません。撤去費用を減額しても、没収金額から考えるとそんなに国民に損ではないと思います。

また、いつまでも国が持っているより、早く売却すれば税金が取れるので国民にとって利益になります。取得税も来ます。これは、一般の土地売買でも同じですから、更地で年を越すよりも、税金を考えると安くしても1月3日でなく12月30日に売った方が良いという判断になるのはご理解頂けると思います。

△魯好襦爾如ΑΑΝについては、分筆出来ない以上は、まとめて購入しかありません。これはこの土地売買のルールなので、仕方が有りませんが、こういった小学校や大型施設などは、なかなか中心部に近い場所に大きな土地が出る事がないので欲しい人は欲しいという事です。

い離襦璽襪一般の人が購入するには向いていない理由ですが、もしも勤めている会社などが倒産して、住宅ローンの支払いが出来ず手放す事になった場合。罰金です。持ち主が変更された場合、罰金なんです。優しい数字ではないです。

売買契約者以外の人の名義(連名はOK)で建築物を建てた場合。確か没収か罰金だったと思います。とても厳しいルールだった覚えがあります。嫁も何回も確認された覚えがあります。

最後の瑕疵についてが今回の騒ぎになっている一番のポイントですが
嫁は土地の全ての面積に対して瑕疵を掛けていると思っていましたが、建蔽率に相当する60%だったので驚きました。その上で大型物件の為の計算、杭9メートルという割と妥当な考えだったんですね。確かに何メートル下までか確認したのか?という論点は大切ですが、一応建築としては妥当な考え方だったという事です。

 8000屐滷僑亜鵝多分容積率200%ならば1階の面積1000屬箸垢襪硲隠恭建てが建てられる計算ですから、考え方としては、あながち間違いではありません。もしかすると500屬裡械鯵建てだったかも知れないですし、ここは購入者の自由です。

但し瑕疵(ごみ)については、売買終了後は全て購入者の責任となります。もしも富裕層が8000屬望さい家を建て、5年後にマンションや建売業者に売るかも知れません。そうなった場合、不動産関係者も馬鹿では勤まらないので、前回の売買契約書を確認します。そこで瑕疵について必ず重要事項説明を見て、ごみについて1屬燭蠅箸盪弔気催欝遒砲弔い導稜Г掘△修譴鮓気帽愼金額を下げるか、撤去要請を行います。

60%の面積しか値を下げて貰っていなくても、100%の要求をされるという事です。

 ここまで来れば、感の良い方なら理解できると思います。撤去費用の減額が大きい事より、早く売却した方が、国にとっては利益となり、購入者にとって一概に絶対的な有利条件でない事です。

 ましてや元は畑。それが住宅地になり、伊丹空港の関係から国有地になり、仮設住宅が建ち。軽い構造物しかなかったのに、元々は畑という地盤の柔らかい土地の上に、広大な土地の一括購入であれば基本は大型建築物の流れが自然。そして大きな震災の被害があった大阪において耐震から考えると、それ位の杭を打たないと建築物の安全が図れないから、危険を鑑みて9メートルで計算した。

あくまでも想像の範囲ですが、こんな考えだっただろうなーという推理です。

 でもね、質問してきた近所の人には、口頭で説明しても簡単には理解出来ないと思うので、お金って相手があって初めて成り立つものだから、人が良い思いをすりゃ腹が立つっていう事もあるんじゃないかなー。うちみたいな貧乏人には関係がない話ですよー、はっはっはー

( ´艸`)難しい事は笑って!これで終了しました。

今夜は雑な説明ですいません。


Posted at 2017年02月24日 02時04分18秒