新潟県新発田市の不動産屋、丸井興産HP・ブログ担当の犬井です。このページでは、あまり不動産に関係ないことを書くつもりなので、気軽に読んで頂けると嬉しいです。
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不動産わんポイントレッスン

「繰上げ返済」

今日は新潟市北区や田上の中古住宅、
五泉や新津の物件などをチェックしてグルグル回ってました。
正味4時間は運転し続け、
途中の田上では雪かきもありーので汗ぐっしょり(笑)
季節は冬なんですケドね〜。
汗っかきには関係ないですね〜。
ワタクシの体からは湯気が出てましたよ・・・(笑)


さて、本日は少しお金の話を。。。

いきなりですが、
絶対に儲かる投資の話!
なんてのは存在しないわけで。
もし、貴方がどなたかからそんな風に(絶対に儲かる)お話をされたら、
そのどなたかがどこかの会社の社員であれば
ちゃんと社員教育されていないのかモラルがない会社なのかのどっちか。
以前にも書きましたが、
金商法(金融商品取引法)の絡みで
まともな営業マンなら絶対になんて口が裂けても言えないわけです。。。


ただし・・・
もしもあなたが住宅ローンを抱えていらっしゃるのなら、
“繰上げ返済が一番”
ということになります。

『繰上げ返済』には勘違いしている人も多くて、
ちょっとややこしいのですが、
例えば、
元利均等で毎月10万の住宅ローンがある場合、
100万円の繰上げ返済=10ヶ月分のローン返済!
↑↑↑
こう勘違いしている人が多いわけです。。。

繰上げ返済は、元金部分を一気に返済するので・・・
毎月10万円の住宅ローンがある場合、
はじめのうち元金部分はその内の数万円
(例えば、元金3万円で金利部分が7万円とか)
つまり、
かなりざっくりに計算すると、
100万円繰上げ返済すると100万円÷3万円=33ヶ月(約2.7年)

つまり、
30年ローンなら、ローン期間が27年になる!!
そして、
削減出来た金利は、7万円×50ヶ月=350万円


・・・・・100万円の投資で【確実に】350万円儲かるコトに!!!
こんな確実な投資はナイですよね。

厳密に言えば、
確かに、借金を返済する訳になるので、
何かの商品に投資してそれが増えたという喜びはありませんが、
絶対に確実にお金が儲かる!?方法なら繰上げ返済という方法が一番です。

そして、これもローンをはじめたばかりの方が節減効果は大きい!
元利均等でローンの残り年数が5年とかになると、
元金部分が8割、金利部分が2割とかに減っていきますので、
ここまで来たら予定通りにローンを返したほうが計算上は得策となります。

いずれにせよ、
住宅ローンがある場合は変な投資商品に手を出すくらいなら、
銀行に行って、
繰上げ返済の相談をする方がはるかに有効になるワケですね〜♪♪









by 犬

Posted at 2011年01月27日 16時42分59秒  /  コメント( 0 )

「雨と内見」

新潟県新発田地方、
急に雨が降ったり
青空が出てきたり、
曇ったり、
とめまぐるしく天候が変わっております。
今日は長男が園外保育。
鳥屋野公園に行くって行ってました。
大丈夫かな・・・?

さて、日本の住宅業界は
これから本格的な
“中古住宅流通の時代”
“リフォーム・リノベーションの時代”
がやって来ると言われています。
国としても既に動きがあって、
税制や融資、取引の仕組みなどの動きですね。

『人と不動産の関係』は現在、歴史的な転換点にあるのかもしれません。

そんなこんなで(どんなこんな!?)
今日は中古住宅購入に当たって
必須の“内見”のお話を。。。

中古住宅、中古不動産といっても、
モノの売買に変わりはありません。
ただ、
そのモノが高額なだけに
不動産業者が間に入り契約関係や調査を行う。
首都圏になると最近では、
ホームインスペクターによる調査を入れるケースも多いみたいですね。
しかし、極端な言い方をすると
スーパーなどで魚を買うのと同じなんです。
売る側は、より新鮮な食材に見える演出をして、
値札以上の価値があるように見せる。
スーパーの食肉売り場なんかは
店内の中でも特別な照明が使ってあったりしますもんね。

これが、不動産の場合なら
日当たりが良くて、
築年数に比較して状態が良いっ!
そして、その価格を支払うことに納得できる!
そんな印象を見せたいわけですね・・・売り手側からすると。

じゃー、購入者の側に立てば、
つまり、
‘売主が見せたくないタイミングで物件を見る’
これが多分良いと思います。

そのタイミングって・・・?







ビビアン・スーがいたポケビ風に言えば
タイミングぅ〜
は・・・・・







例えば、雨の夕方なんかがよろしいかと。。。

物件へのアプローチや各部屋の日当たり具合、湿気具合とか、
特に、日当たりに関してはこれ以上は悪くなりませんしね。


いずれにしても購入に当たっては、
朝、昼、夜、平日、休日くらいは物件周辺を見ておいて下さい
そうすれば間違いはないでしょう!!










by 犬

Posted at 2010年10月15日 13時56分31秒  /  コメント( 0 )

「50年前も50年後も」

仕事柄、
賃貸と購入どちらが得なの?
戸建てとマンションどっちが得なの?
やっぱり聞かれますね〜。

この質問は、
きっと50年前にも言われたでしょうし、
50年後にも同じ質問が飛び交うんでしょうね。

でもこれって、
その人のライフスタイルや家に対する考え方で
どうにでも変わってしまうので、
結論が出ない問題なのだと思います。。。
それに何より
都会なのか地方なのかっていうような
住む場所によっても大きく変わりますしね。

個人的に、
賃貸と購入に関しては、
年収の高い人は賃貸、そうじゃない人は購入の方がいいかもしれません。
これは一見矛盾して聞こえるかもしれませんが、
不動産購入にはいわゆる保険的な意味合いもありますので、
当然、不動産購入と同時に生命保険などの見直しも行います。

そしてそして、
戸建てとマンションどっちが得か?となると、
家という箱に関しては・・・
マンションの方が物件自体にコストがかかっているので得だと思いますが、
これは“土地が高い首都圏の場合は”と条件が付くわけです。
マンションの場合、最もコストのかかる土地が
1/300とかの持分(物件により異なる)で分けられますので、
その分上物にお金が掛かっているわけです。
一般の個人住宅で鉄筋コンクリート住宅が少ないのは、
建築費が割高だからですね。

最近の私個人の意見としては、
築20年程度経過した(つまり現代で言えば1990年前後の)マンションや中古住宅を
リノベーションして住むのがいいのではないかと思います。
現在、築20年というとバブル期に建てられた物件ですが、
かなり贅沢な物件が数多く存在します。
何よりもベースがしっかりしていますので
リノベーションで十分に蘇ります
何事も基本は大事ですね

逆に新しくてもバブル期に設計して、
バブル崩壊後に建てられた物件は、、、
色々な部分にコストダウンのあとが見受けられる・・・
そんな気がします。






by 犬

Posted at 2010年09月10日 09時25分51秒  /  コメント( 0 )

「ゲゲゲ」

ゲゲゲの鬼太郎の作者、
水木しげる先生はその昔、
墓地の裏に住んでいたそうですが、
一般的に裏に墓地がある物件は嫌われます。

うちのお客様でも
「裏に墓地がある!」
そのような理由で購入を断念した方も
過去にいらっしゃったようです。

では、裏に墓地があるとどのようなコトがあるのか?
あくまでポジティブに考えてみたいと思います。

まずは・・・お化けが出る?出そうな気がする?
もしも見れたらラッキー!?
普通は一生お化けと対面できませんからね。。。

シーズンインするとお線香臭くなる。
前向きに考えると、お香です
精神が安定しそうです。

夜は(昼間も)静かな環境。
・・・うるさいお墓なんてかえって不気味ですよね。
静かってのは結構大きな価値かもしれません。

価格が安いケースが多い。
購入時は大きなメリットですよね。
この場合、ポジティブに捉えて売却時の事は考えません。

墓地周辺はちょっとした森もあったりして
しかも木々が多いので、地盤が良いなんてメリットもあります。。。
緑が多い環境ってのはやはり落ち着きます。


まとめると・・・
緑があって静かで価格が安く、
おまけに地盤も良い可能性が高い。。。
実はこんなプラス面の多い土地なんですね〜♪♪










by 犬

Posted at 2010年08月04日 11時32分51秒  /  コメント( 0 )

「2020年」

今日の新発田地方
風が強い!!
ビュンビュン系です。
皆様、外に出る時には細心の注意をして外出しましょうね。


さて、
不動産を購入する時に、
不動産相場を気にする方って結構いらっしゃいます。
当然ですが、誰でも割安を買いたい訳ですから・・・。
調べてみると、
日本の不動産価格の高騰=割高期っていうのは
戦後から数えてわずか4回しかないんです!

はじめは'60〜'62年の池田内閣(所得倍増論)時代。
次は、'73〜'75年の田中内閣(日本列島改造論)時代。
ご存知'85〜'90年のバブル時代。
最近では'03〜'05年のリート全盛時代。

大きな山は、
戦後65年でたったの4回しかないのはビックリ、ルクラって感じですね。

こんな感じで見ていくと、
大体15年周期くらいで山が来る
つまり、
それまでの間は谷に向かって価格下落か、
谷底から山に向かっての価格上昇期になるわけです。

この15年周期を基準とするならば、
直近のプチバブルが'04年頃ですから、
次回の価格高騰期は2020年頃!?!?

そう考えると、
今後5年くらいで不動産を購入するのはいいかもしれない。

'20年は日本最後のバブルが起きる可能性もある!!
なんていう声もあったりします。。。

何故か・・・?
この年団塊ジュニアがちょうど中年期に差し掛かります。
人間の一生で支出が一番多い年齢は43〜47歳と言われています。
'20年頃団塊ジュニアが43〜45歳になるわけです。

支出する人口の増加=経済の好転という事です。

ちなみに、前回のバブル('85〜'90年)の時、
団塊の世代の年齢はまさに45歳前後でした。

問題は、'20年以降の人口がまったく増えないという事・・・・・。

だから、、、最後のバブル。というわけですね。







by 犬(今日はサッカー日韓戦が観たいがぜよ)

Posted at 2010年05月24日 14時02分05秒  /  コメント( 0 )

「ベンツ買うならワンルーム!?」

不動産業界には
“ベンツを買うのなら、投資用のワンルームを買え!!”
なんていう理論が存在します。

一瞬えっ!?ってなりそうな話ですが・・・

要はマンションの家賃収入を車のローンの支払いに充てるだけです。

例えば、
メルセデスのCクラス(一番小さいセダン)でも、
新車価格は500万円くらいします。
ところが、中古車価格を見ると
3年落ちで200万円〜300万円位で売られている。
つまり、下取り価格は150万円〜250万円位というわけですね。
たったの3年で価値が半分以下に落ちるものにお金を投じるのあれば、
オーナーチェンジの首都圏のワンルームを500万円位で購入する。
すると、家賃が5万〜6万くらい入るので、
その家賃でメルセデスをローンで買うんです。

しかも、3年落ちの中古のやつをです。
詳しい人なら分かりますが、
普通の人は、
そのメルセデスが何年式かなんて分かりません。
ただ、「あの人はベンツに乗っている。」そう思うだけ。
見え張り心は十分満たされるわけですね。。。


そして、2年くらい乗ったら売るんです。
するとベンツは5年落ちということで、
下取り価格50万円〜80万円位という感じですかね・・・?
3年落ち時点での買値が200万円だったとすると、
2年間で120万円〜150万円くらい減価した事になります。

その2年間でのマンションからの収入は表面で120万円位。
実質100万円位でしょうから実質的な支出は40万円位ということになります。

これを10年位やったらマンションは売るわけです。
その売値が問題ですが、
RCのマンションなら最低でも250万円位でも売れるでしょう。
この根拠は、家賃2万5千円で利回り10%です。
首都圏でこの家賃ならば・・・
何とか売れるかな・・・という事ですけど。
(↑当然、ケースバイケースです。)
運が良ければ買値とさほど変わらない価格で売れる可能性もあります。

10年間2年毎に車を買い替えて、
支出は最低限に抑えられる!!

車で見栄を張りたい人や車が趣味の人にはおススメ出来る方法だと思います。

問題は、
マンションの空室と修繕費用ですが、
単にローンでメルセデスに乗るよりもはるかにローリスクだと思います!











by 犬

P.S. 私、本日で35歳となりました。ありがとうございます!!
今日は両親にちゃんと感謝を伝えたいと思います♪♪
そして、
今までお世話になりました皆様、これからお世話になる皆様。
家族、親戚、ご先祖様、日本の大先輩の皆様。
これからもしっかりと自分の生きる道を真っ直ぐに歩き、
命を繋いで参りたいと思います。
私はまだまだ死ねません。
でも、
もし、明日死んでもいいように
今日を精一杯生き切ります!!!

今日もブログを読んで下さりありがとうございましたっっ!!!

Posted at 2010年05月21日 09時40分41秒  /  コメント( 0 )

「中古物件のソフト」


先ほど田舎道を走っていてキレイな花に遭遇しました〜
ホッと気が休まるひと時でした〜。。。

さて、
昨日は新発田市古寺の中古物件のOPENハウスでした。
ご来場下さいました皆様ありがとうございましたっ!!
御覧になれなかった方もご連絡頂ければご案内できますので、
気軽にご連絡下さいませませ〜。

というわけで、
今日の本題・・・
最近は新築志向がいくぶん薄れてきたのでしょうか?
利便性のいい中古マンションをリノベーションして住みたい!
とか、
余裕をもった予算で自分らしいライフスタイルを実現させるために
中古住宅をリフォームして住みたい!
といった選択肢を非常に魅力的に捉える方が増えてきている気がします。
そんな人が増えることは大歓迎ですし、
ファイナンスの面からも購入者にメリットが多いと思います。
しかも、中古住宅を使い続けることで、
つまり、手直しをし、
消費型の社会システムからストック型の社会システムに
のっとった行動なわけですし、
地球環境に貢献できるとすれば、
こんなに嬉しいことはないでしょう。

中古志向の方は、
ご自身もよく勉強されているので情報や知識もあり、
中古のメリットやデメリットも良く把握されていて、
売買仲介する側としても助かります。

そこで、今回は物件のハード面ではなくソフトの部分を書きます。。。

物件のソフトって?
これは・・・
マンションに限って言えば、
日頃の管理やメンテナンス、
管理状態に関しては、
管理会社に問い合わせれば大規模修繕の状況や、
過去に行ったメンテナンスなどに関しての記録を知ることができるでしょう。

そして重要なのが・・・
マンション、戸建問わず住民
マンションならば、新築の場合なら、
その物件価格などからある程度の属性?がみてとれます。
売買価格から購入者の年収なんかがだいだい見込めるというわけです。
おのずと購入者の価値観や家族構成なども似たような人が集まりやすいわけですね。
中古マンションの場合は、
初めの購入者が別の物件を買って賃貸として出しているケースが多くなります。
古くなればなるほど賃貸の割合が増える傾向があり、
そうなれば色々な価値観の人がひとつの建物に暮らすようになります。
戸建の場合であれば、
当然、境界がなんやら近隣とのお付き合いがなんやらと
住民。つまり“人”の事を考慮にいれるべきとなります。
ちなみに中古マンションの場合は、
ポスト周辺を確認したりすると
なんとなくその物件の質がみえてきたりします。
戸建の場合は売主によくよく聞いてみることだったり、
自分の足で歩いて環境や人の空気感といったモノを感じることが一番かもしれません。


というわけで、弊社のおススメ中古物件いかがでしょうか〜〜??






by 犬

Posted at 2010年05月10日 11時50分35秒  /  コメント( 0 )

「中古住宅市場活性化へ国も動きだす!」

国土交通省は
中古住宅市場の取引活性化支援策に乗り出しています。
2008年度から、
ひとつひとつの建物の設計図や、
点検・メンテナンス履歴などの情報がまとめられた
データベース「住宅履歴書」の制度づくりが行われ、
2009年度から試験的な運用が始まっています。

国が信用できると認めた履歴書のある住宅には、
不動産取得税や固定資産税、登録免許税などについて、
減税措置が適用される予定です。
つまり、
ひとつひとつの住宅のデータベースが整備される、
データがちゃんと整っている住宅は、
取引などでの税金が安くなるんですね。

このことによって今後、
中古住宅の二極化が始まるでしょう。。。

データのない住宅は価値が落ちたり、
価値がつかない状況が起こるかもしれません。
そうなってくると、
価値が落ちない一部の住宅と、
どんどん価値が落ちていく住宅とに、
大きく分かれていくようになります。

減税措置がない住宅を、
わざわざ買いたいと思う購入者は少ないでしょう。
そもそも、
設計図書や点検・メンテナンス履歴のある住宅と、
そうでない住宅では、
信頼性が大きく異なります。

現在、仲介市場と通しての中古住宅の取引は
年間20万戸程度。
データに表れない取引を含めても
せいぜい40万戸程度と思われます。
しかし、
データの整った信頼性のある建物が市場に多く出回ることで、
中古住宅市場はもっと活性化し、
取引量も増加してゆくでしょうね♪

というわけでマイホームをご検討されている方は
中古住宅も視野に入れて探されることをおススメしますよ〜。
弊社でも、仲介・自社物件取り扱わせていただいております。

今現在、
リフォームや手入れをさせてもらっている戸建てもございます。
2月ころには市場に出させてもらう予定ですので
乞うご期待ですっ!!






by 犬

Posted at 2010年01月19日 14時15分04秒  /  コメント( 0 )

「人と不動産の幸せな関係」

今日は不動産わんポイントレッスンをイカせていただきます

〜〜中古住宅のおはなし〜〜

日本の全住宅取引量に占める中古住宅の割合は、
約11%に過ぎません・・・。
ところが、、、
アメリカは約76%、フランスは約70%、イギリスは約89%にも達します。
他先進国との比較で、日本の住宅市場の歪みが良く分かりますね。。。
これまでの日本は、税制でも融資でも、
とかく新築住宅に有利な仕組みがあって、
我々の意識にも、ともすれば
「新築が買えないから中古を」
「新しいものが美しい」
といった風潮が根強くありました。
しかし、これからの日本の不動産市場は、
耐震性や耐用年数、可変性やメンテナンス性など
建物の本質的な性能がよりクローズアップされ、
住宅は永く大切に住み継いでいくものという常識が生まれるでしょう。
国でも、“量から質へ”と住宅政策を大きく転換させ、
本格的な住宅ストックの時代に備えようとしています。
現在はわずかに20万戸弱といわれる中古住宅の取引も、
今後は大きな伸びが予想され、
それと同時に耐震改修・リフォームなどの市場も拡大していくハズです。
とにかく日本の住宅市場は歴史的転換点を迎えているわけですね。
そしてそこでは、建物も街もより成熟し、
本当の豊かさを追求していくことになるでしょう。
時間の経過とともに価値を増していくものが重視される、
そんな世の中になっていくでしょうね。
将来にわたって永く受け継ぐことができる
“ヴィンテージ住宅”を造り、
その維持・保全に努めることが、不動産業界の使命となるでしょう。
そうしたことのすべてが、
「人と不動産のより幸せな関係」を築いていくことになります。

不動産を通じて自分以外の誰かの幸せに貢献できるっ

なんて嬉しいことかっっ!!

そんな人と不動産のより幸せな関係を繋ぐ不動産屋でありたいと願う
(有)まるこう、犬井でした〜。

自分に負けたらいかんぜよっ!!!





by 犬

Posted at 2010年01月07日 13時39分34秒  /  コメント( 0 )

「住宅政策もエコへ!?」

ここ数年は本当にエコ旋風が巻き起こっていますが、
住宅においてもエコ的な発想が増えつつあります。
去る2006年6月、
住宅市場にとって歴史的な出来事。
住宅の憲法ともいえる「住生活基本法」の施行がありました。
この法律の条文には、
基本的に“建設”という言葉がありません。
そこで示された今後の住宅市場の姿を簡単にいうと、
『住宅供給は“量”から“質”へ』
『“新築”から“中古”へ』
『“持ち家”から“賃貸”へ』
かつての常識にとらわれずに、
国民の住まい方を多様化させることが目的なわけですね。
これまで日本の住宅政策は、
「新築住宅大量供給」に主眼を置いてきました。
その結果、既に800万戸近い住宅が余り、
加えて今後、本格的な人口減少も到来します。
そこで、国が戦後半世紀以上にわたって継続してきた
「新築住宅大量供給」政策を根本的に見直し、
「中古ストック重視」政策へと転換したのが
「住生活基本法」
新築をどんどん造って経済をまわすのではなく、
中古住宅を流通させ、
メンテナンスやリフォーム需要を喚起する方向へと舵を切ったわけです。
ここ数年、120万戸前後で推移する
住宅着工戸数もやがて、90万戸、80万戸へと減少し、
相対的に中古取引が増えていくでしょう。
きちんと手入れされた中古住宅なら
築20年でゼロ査定とはならず、
クルマのように、
中には新築時より価値を持つものも出てくるかもしれません。
そして、同時に国民の意識も変わっていくはずです。
「新しいものだけが美しいわけじゃない」
「モノを大切に長く使う文化が本当の豊かさだ」
といった風潮がすでに醸成されつつありますしね〜。
変化の端境期である今、
不動産業界の営業スタンスにも変化が必要になって参りましたっっ

さて、弊社でも
売主物件・仲介物件合わせて中古住宅を扱っております。
ぜひぜひ(有)まるこう・犬井までお問い合わせ下さいませ〜。




by 犬

Posted at 2009年12月28日 16時52分10秒  /  コメント( 0 )

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