スタッフが中心に日々の建築を通じての気づきや現場風景などをお伝えしています
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建築家の家

建築家の家 着工目前


  【地盤調査が完了】

8月末日、無事に土地の契約が終了しました。

銀行の融資もいろいろとありましたが、20坪ちょっとの土地に広島では
破格の金額の融資をおろしていただきました。R金庫さんありがとう。

さて、土地の契約が済んだ翌日には、早速地盤の調査に入りました。

今回お願いしているのはジャパンホームシールドさん。
第3者補償機関会社の一つで、他にはJIOなどが有名です。

地盤調査の結果、「ベタ基礎でOK」との連絡。ホッと一息です。

地盤によっては、30万円〜90万円くらいの地盤補強工事が必要
な場合があります(建築面積が20坪くらいのときまで)。

よく「住宅の地盤補強で150万円かかった」という話も聞きますが
工法を吟味すれば、90万円前後に収まる可能性も大きいです。


  【建物の位置をロープで】

ご覧ください。
なんとなく&かなり土地が小さく見えると思います。
実際にも20坪くらいしかないのでそのままなのですが(笑)。

ですが車も2台とめられる木造3階建てとして出来上がる姿は楽しみです。
9月11日は地鎮祭。16日に工事着工(土工事)の予定です。

Posted at 2006年09月08日 19時12分41秒  /  コメント( 0 )

固定と変動金利

今回は、住宅ローンの金利について一つ。

僕自身も自分の住まい作りを通じて感じましたのが
「固定金利と変動金利、どちらが自分にあっているのだろう?」
ということ。

現在の固定金利は35年で3.2%くらいでしょうか?
それに対して、変動金利は3年固定で1%くらい。
(2006年8月時点)

僕のクライアントは固定で借りる人と変動で借りる人、それぞれ
います。

固定で借りるためには、収入条件が厳しくなる傾向があります。
また借り入れが出来る金額が厳しくなる傾向もあるようですね。


ですので、収入状況や借り入れ額で固定や変動を選んでいるようです。
実際僕自身も、借り入れ総額にあった形を選ぶようにしました。

では、固定金利と変動金利、どちらがいいか?

実はその話をするのに一つの情報を知っておかなければなりません。
それは全世界的な市場金利が5%くらいだということ。

これは全世界の経済が毎年5%くらいの緩やかな成長をしていることを
しめしています。

またこれは有史以来、変わっていない全世界的な成長だというデータも
あるようです。

もう少し簡単に言うと、手持ちの現金を全世界の平均的な金利で運用すると
5%で運用できるということです。
(※実際僕のパートナーのFPに運用してもらっているファンドは年5%
  以上になっています。)

そのように考えると、今の固定金利3.2%というのは、通常の運用
(5%)よりもやすく借りられるということが分かってきます。

これだけでもかなり「えっ!」と思う人も出てくるでしょう。

そうなんです。
今の市場金利は「借りたほうが安い」時代なのです。

だから、基本的には固定金利でも変動金利でも、どちらで借りてもOK
なのです。はじめにも言いましたが、収入条件と借入額がどうかで
決めてもOKなのです。


ただ、注意が必要なのは、金利が5%近くになってきたときのこと。

今、固定で組む分には、安心だとは思いますが、変動で組んでいる人は
5%近くに金利が上昇してきたときには、固定に切り替えるかどうか?
を検討するべきでしょう。

 

Posted at 2006年08月17日 13時49分08秒  /  コメント( 0 )

銀行との攻防!

前回のコラムから一転二転しながら、銀行との折衝をしています。
あれから銀行との色々なやり取りをしましたが、各銀行の特徴が
見えてきました。


銀行には大きく分けて、都銀と地銀、そして信用金庫や労働金庫
などがあります。

今回体験して色々なことが分かりました。

まずは都銀。

 利率のいいものやいい商品が結構そろっていますが、融資の金額は
 少なめ。こちらが思っているほどの額を貸してくれない場合があり
 ます。
 

 たとえば土地が小さかったりするときの担保力の評価がとても低く
 なったりするのです。

そして地銀。

 地方都市において、都銀以上の実績を誇るようです。
 銀行によって自行ローンを持っているところもあり、そういった銀行
 を見出すのが一つのポイントでしょう。融資金額は都銀より多めに
 できる可能性があります。


そして、信用金庫や労働金庫。

 こちらは、地元密着型がより強く、中にはとても親身になって融資の
 そうだんに乗ってくれるカリスマ融資担当者もいたりします


 都銀、地銀にはなかなか見ることの出来ない人情はの人がいるのも
 このタイプの銀行。

 なかなか、融資などが条件的に難しい人はこちらに相談に行くのが
 いいでしょう。

さて、僕の場合は・・・・・、
現在このうち2つに絞込み、今週中に最終決定する予定です。

Posted at 2006年08月07日 21時50分28秒  /  コメント( 0 )

銀行を選ぶということ

現在、設計中のプロジェクトも数件あって、来年1月〜3月くらいに
完成予定で進めています。

また僕自身の自邸も進行中ということもあり、まったく同じよなプロセス
を進めています。

そういった中、
「銀行をどのようにして選ぶか?」
ということをいろいろな側面で学びましたので今回はその話を。

まず一番のお奨めは
「その道の専門家に相談に乗ってもらう」ということです。

僕の場合は、専属のFP。

また僕のクライアントでは、直接自分で調べる人もいますし、
お願いする工務店が決まっている人はその工務店の担当の人に
相談に乗ってもらったりしています。

そういった中、僕自身の今回経験したのは
 「びっくりするくらい銀行によって支払い条件が違う」
ということでした。


同条件で、総支払額が100万円〜500万円くらい違うのです。
 ※これでもかなり絞り込んだときの話です

また銀行によって、住宅ローンに力を入れているところと
まったく入れていないところがあります。

力を入れている銀行の場合は、自社の住宅ローンの商品で
フラット35と同程度の低金利を実現しているものもあります。

このようにいろいろと探すといい商品も結構出てくるのですが
その次に大切なのが「つなぎの融資が出るどうか?」です。

通常住宅ローンが降りるのは、建物が完成してから。

しかし、工務店などで家を建てる場合は、工事着工時に3割、上棟時4割
完成時3割などと、工事費を支払うことが多いです。

 ※ハウスメーカーなどは、資本力があるので完成時の一括支払いでも
  OKのところが多いですが、工務店では資本の関係上それはかなり
  難しいでしょう。

そうすると、建物が完成するまでの工事費の支払いが生じるわけです。
そのときに、必要なのがこの「つなぎ融資」です。

建物が完成するまでに、つなぎ役として活用します。

さて、そのつなぎ融資ですが、商品によって出るものと出ないものが
あります。

金利が安いものの場合は、つなぎが出ないものが多いのがひとつの傾向です。

「つなぎが出ない場合はどうすればいいのですか?」
という質問が出てきそうですね。

このときの選択肢としては
 ●つなぎ融資のでる銀行の商品にする
 ●自己資金をある程度用意し、工事期間中の支払い額を工務店と相談し
  つなぎ融資を無い状態にもっていく

の2つがあげられるでしょう。

そういった目で銀行を見ていくといいでしょう。

Posted at 2006年07月26日 10時22分41秒  /  コメント( 0 )

夜な夜な作業をして、外観決定!


 【建築家の家完成予想CG】

夜な夜な自分たちの住まい&アトリエになる自邸の計画を
進めています。

昼間はクライアントの仕事、そして夜は自分たちの住まいの
計画・・・、本当に建築三昧の日々を過ごしています。

外観に関しては、今回いろいろと候補を作りました。
以前公開した真っ白な外観のモデルは、ファーストバージョン
で、あれから2つほどデザインを調整。

妻とも話し合いながら、今のデザインに落ち着きました。
木のルーバーは可動式で、自分たちの好きな方向の景色を眺める
ことが出来ます。

またこの家のコンセプトは
「職住一体型シアワセユタカビトの家」

仕事場と住宅を限りなく近づけて、子供に親の背中を見せることを
常に考えてきました。

またこれからの時代は、そういったライフスタイルも増えてくるでしょう。

またこの住宅のメリットは、
「仕事場としても活用するため、キャッシュフローが組みやすくなる」
点にあります。

たとえば、月々住まいに10万円、事務所に7万円お金をかけてた人が
職住一体住宅を考えると、合計17万円くらいまでの支払いをしても
同じ条件だということ。

そうすると、なかなか手が出そうに無い土地で計画することも出来るように
なります。(住まいだけで考えると厳しいですが)

もちろん仕事がそれだけ安定しているかどうか?に関して不安に思う
人もいるかも知れませんが、それは、会社勤めでもまったく同じでしょう。

本人がどう考え、どう行動するか?をどれだけ明確にするかが
大切です。

9月着工まで後2ヶ月・・、時間がないなぁ(笑)。

Posted at 2006年07月25日 00時06分52秒  /  コメント( 0 )

銀行を選ぶ

さて、土地の仮契約が出来たら今度は住宅ローンの
審査を受ける段階になります。

僕は自分のチームの中に独立系FPがいますので彼に
キャッシュフロー全般をチェックしてもらいながら
ローンの計画を立てています。


中国地方の銀行などの中で僕の家庭にはまりそうなのが
2社ほどありました。

今週はその2社にアプローチしますが、この銀行への
プローチに関してもブレインがいますので、彼と一緒に
作戦を練りながら折衝にうつっていくと思います。

上記の話に「ブレイン」という言葉が再三出ていますが
これは「その道のプロ」のことです。


僕は、普段から自分の専門外の分野に関してはブレインと
組んで行動します。

もちろんその分野の最低知識は身につけていますが、
最終的な判断などは信頼できる仲間にある程度精査して
もらって、最終的には自分で決断します。


また状況をお伝えしますね。

Posted at 2006年07月17日 20時45分14秒  /  コメント( 0 )

なんと土地の大きさは20坪


 【建築家の家イメージCG】


僕の特技の一つですが、何も建っていない敷地を見ると
瞬時に3Dの立体で建物を思い浮かべることができます。


これまで多くの住まいを手がけてきましたが、面白いことに
ほぼはじめの直感で感じた形になることがほとんどです。

ちなみに今回計画している土地の広さは20坪です。

これは僕が提唱している
「街中の小さな土地、たとえ20坪の大きさでも十分資産になり
 そして宝物にすることができる」

をそのまま形にしたようなものです(笑)。

上記のCGを見てもらっても分かるとおり、車は2台とめられます。
建物は木造3階建て。

この概観を見ると木造に見えないという人もいるかも知れませんが
木造です。木造にはそれだけいろいろな可能性が秘められているのです。

最近は妻と二人で夜な夜な「あ〜でもない、こ〜でもない」といいながら
内部プランの細かなところを調整していますが、今僕がかかわっている
たくさんのクライアントの皆さんがこのようにして家族や夫婦で話し合って
いるのかと思うとなんだかわくわくしてきますね。


来年1月に完成予定ですが、この時期に同じくして2つの住まいも完成
する予定です。

なんだか住まい自体が兄弟のような気がしてなりません(笑)。

現在は、土地の契約を済ませたところです。

これからローンの審査などを行って土地の決済が8月後半に行う
予定です。

Posted at 2006年07月14日 09時10分50秒  /  コメント( 0 )

建築家の家スタート

2年前近くからずっと土地を探していたのですが、ようやく
自分たちの思いに適った土地が見つかりました。

場所は広島市南区の某所(まだ正式に決済が終わってないので)。

多分、僕のクライアントの中でも土地が見つかるまでに一番
時間がかかったのではないでしょうか?

もちろん土地を探すための条件はたくさんありました。

その中でも大きな条件が、建てるタイミングとその方位。

この中でじっくりと探してきたわけです。

でも決まると本当に早いものです。

いつもクライアントの方を見ていたので予想はついていましたが
土地の契約や銀行融資など思っている以上に面倒くさいですね(笑)。

またこのあたりの話は僕が実体験を元にレポートしていきましょう。

KEI

Posted at 2006年07月13日 15時48分32秒  /  コメント( 0 )

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